Договір оренди

Перелік необхідних документів

* Нотаріусу надаються виключно оригінали документів!

ДОГОВІР НАЙМУ (ОРЕНДИ), ДОГОВІР ПОЗИЧКИ ОБ’ЄКТА НЕРУХОМОГО МАЙНА

Для фізичної особи:
- паспортний документ (паспорт громадянина України, паспорт громадянина України для виїзду за кордон, національний паспорт іноземного громадянина, паспорт іноземного громадянина для виїзду за кордон, дипломатичний чи службовий паспорт, посвідчення особи без громадянства для виїзду за кордон);
- якщо фізична особа є неповнолітньою до 16 років – свідоцтво про народження;
- якщо фізична особа є неповнолітньою чи малолітньою або якщо місцепроживання малолітньої чи неповнолітньої особи зареєстровано в об’єкті нерухомого майна, що є предметом договору – згода органу опіки та піклування та нотаріально посвідчена згода батьків;
- довідка (картка) про присвоєння ідентифікаційного номеру Державного реєстру фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів; якщо особа через свої релігійні або інші переконання відмовилась від прийняття ідентифікаційного номера – паспорт з відміткою про наявність у особи права здійснювати будь-які платежі без ідентифікаційного номера;
- якщо особа перебуває в шлюбі – свідоцтво про реєстрацію шлюбу, якщо особа розлучена – свідоцтво про реєстрацію розірвання шлюбу, нотаріально посвідчена згода другого з подружжя на укладення даного договору або заява другого з подружжя про те, що майно, яке є предметом договору, набуте за особисті приватні кошти особи, яка укладає договір;
- якщо від імені фізичної особи діє представник за довіреністю – довіреність;
- у разі потреби – довідка про те, що особа не страждає на психічний розлад.

Для юридичної особи:
- установчі документи юридичної особи (тобто установчий акт, статут, засновницький договір, положення), свідоцтво про державну реєстрацію, витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців, довідка про присвоєння юридичній особі ідентифікаційного коду (ЄДРПОУ);
- паспортний документ представника юридичної особи (паспорт громадянина України, паспорт громадянина України для виїзду за кордон, національний паспорт іноземного громадянина, паспорт іноземного громадянина для виїзду за кордон, дипломатичний чи службовий паспорт, посвідчення особи без громадянства для виїзду за кордон);
- якщо від імені юридичної особи діє представник за довіреністю – довіреність;
- якщо від імені юридичної особи діє орган її управління (наприклад, колегіальний виконавчий орган – дирекція) – документ, в якому закріплено повноваження даного органу та розподіл обов’язків між його членами, наприклад, протокол загальних зборів засновників;
- якщо від імені юридичної особи діє службова особа (наприклад, керівник) – документ, який передбачає повноваження особи та посвідчує його службове становище (зокрема, це може бути наказ про призначення на посаду, протокол про обрання посадової особи, довіреність на ім’я керівника, видана вищим органом управління юридичної особи);
- якщо установчим документом юридичної особи передбачено укладання відповідного договору за наявності згоди певного органу юридичної особи – рішення відповідного органу юридичної особи про згоду на укладення такого договору.

Якщо предметом договору є об’єкт нерухомого майна, крім земельних ділянок:
- правовстановлювальний документ;
- витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно;
- якщо предметом договору є житловий об’єкт – довідка про склад сім’ї або зареєстрованих у житловому приміщенні/будинку осіб (для перевірки відсутності прав третіх осіб на предмет договору (зокрема, права зареєстрованих осіб на проживання і користування об’єктом), а також для перевірки відсутності (наявності) зареєстрованих неповнолітніх осіб у даному об’єкті).

Якщо предметом договору є земельна ділянка:
- правовстановлювальний документ;
- довідка про відсутність (наявність) обмежень (обтяжень) за даними Державного земельного кадастру;
- довідка про відсутність (наявність) на земельній ділянці житлового будинку, інших будівель, споруд;
- звіт про екпертну грошову оцінку земельної ділянки.

ДОГОВІР НАЙМУ (ОРЕНДИ), ДОГОВІР ПОЗИЧКИ ОБ’ЄКТА РУХОМОГО МАЙНА

Для фізичної особи:
- паспортний документ (паспорт громадянина України, паспорт громадянина України для виїзду за кордон, національний паспорт іноземного громадянина, паспорт іноземного громадянина для виїзду за кордон, дипломатичний чи службовий паспорт, посвідчення особи без громадянства для виїзду за кордон);
- якщо фізична особа є неповнолітньою до 16 років – свідоцтво про народження;
- якщо фізична особа є неповнолітньою – згода органу опіки та піклування та нотаріально посвідчена згода батьків;
- довідка (картка) про присвоєння ідентифікаційного номеру Державного реєстру фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів, копія якої залишається в справах нотаріуса; якщо особа через свої релігійні або інші переконання відмовилась від прийняття ідентифікаційного номера –паспорт з відміткою про наявність у особи права здійснювати будь-які платежі без ідентифікаційного номера;
- якщо особа перебуває в шлюбі – свідоцтво про реєстрацію шлюбу, якщо особа розлучена – свідоцтво про реєстрацію розірвання шлюбу, нотаріально посвідчена згода другого з подружжя на укладення даного договору або заява другого з подружжя про те, що майно, яке є предметом договору, набуте за особисті приватні кошти особи, яка укладає договір;
- якщо від імені фізичної особи діє представник за довіреністю – довіреність;
- у разі потреби – довідка про те, що особа не страждає на психічний розлад.

Для юридичної особи:
- установчі документи юридичної особи (тобто установчий акт, статут, засновницький договір, положення), свідоцтво про державну реєстрацію, витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців, довідка про присвоєння юридичній особі ідентифікаційного коду (ЄДРПОУ);
- паспортний документ представника юридичної особи (паспорт громадянина України, паспорт громадянина України для виїзду за кордон, національний паспорт іноземного громадянина, паспорт іноземного громадянина для виїзду за кордон, дипломатичний чи службовий паспорт, посвідчення особи без громадянства для виїзду за кордон);
- якщо від імені юридичної особи діє представник за довіреністю – довіреність;
- якщо від імені юридичної особи діє орган її управління (наприклад, колегіальний виконавчий орган – дирекція) – документ, в якому закріплено повноваження даного органу та розподіл обов’язків між його членами, наприклад, протокол загальних зборів засновників;
- якщо від імені юридичної особи діє службова особа (наприклад, керівник) – документ, який передбачає повноваження особи та посвідчує його службове становище (зокрема, це може бути наказ про призначення на посаду, протокол про обрання посадової особи, довіреність на ім’я керівника, видана вищим органом управління юридичної особи);
- якщо установчим документом юридичної особи передбачено укладання відповідного договору за наявності згоди певного органу юридичної особи – рішення відповідного органу юридичної особи про згоду на укладення такого договору.

Інші документи:
- правовстановлювальний документ.

Процедура посвідчення

ПОСВІДЧЕННЯ ДОГОВОРІВ НАЙМУ (ОРЕНДИ) ЖИТЛА ДЛЯ ПРОЖИВАННЯ, А ТАКОЖ НАЙМУ (ОРЕНДИ) ЖИТЛА З ВИКУПОМ

112. При посвідченні, на бажання сторін, договору найму (оренди) житла для проживання (квартири, її частини, житлового будинку, його частини), належних фізичним та юридичним особам на праві власності, нотаріус вимагає витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно і, для огляду, правовстановлювальний документ про належність наймодавцю житла, що здається в найм (оренду).

Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб, прізвища, ім’я, по батькові яких повинні бути зазначені в тексті договору.

113. Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Не можуть бути самостійним предметом договору найму житлового приміщення не придатні для проживання (підвали та ін.), а також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо), які здаються в найм тільки разом з житловим приміщенням.

114. У тексті договору обов’язково зазначаються особи, які проживатимуть разом із наймачем.

115. Договори найму (піднайму) житлових приміщень, у тому числі заброньованих у встановленому порядку (статті 73-75 Житлового кодексу УРСР, посвідчуються нотаріусом за наявності):

* письмової згоди наймодавця про здачу житла в піднайм; * письмової згоди членів сім’ї наймача, що проживають разом з ним, про здачу житлового приміщення. При здаванні в піднайм житлового приміщення у квартирі, у якій проживає два або більше наймачі, потрібна також згода цих наймачів та членів їх сімей, за винятком випадків здачі житлового приміщення в піднайм у зв’язку з тимчасовим виїздом цієї сім’ї (стаття 91 Житлового кодексу УРСР.

Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла.

При посвідченні договору піднайму заброньованого житлового приміщення (стаття 75 Житлового кодексу УРСР нотаріус, крім того, вимагає охоронне свідоцтво (броню).

116. Житло для проживання здається в найм (піднайм) на визначений строк (у тому числі на період збереження цього приміщення за тимчасово відсутнім наймачем). При посвідченні договору найму (оренди) без зазначення строку його дії нотаріус повинен роз’яснити сторонам, що такий договір вважається укладеним на п’ять років (стаття 821 Цивільного кодексу України).

Посвідчуючи договори про здачу в найм квартир у будинках житлово-будівельних кооперативів чи про здачу житла в піднайм (державний чи громадський житловий фонд), нотаріус, крім того, роз’яснює сторонам зміст статті 94 Житлового кодексу УРСР, про що зазначається в тексті договору найму (піднайму).

117. При посвідченні згаданих договорів нотаріус роз’яснює сторонам необхідність їх реєстрації у відповідних органах, про що робиться відмітка в тексті посвідчувального напису. У разі якщо наймодавцем у договорі є фізична особа, яка не є суб’єктом підприємницької діяльності, нотаріус зобов’язаний надіслати інформацію про посвідчення такого договору податковому органу за основним місцем проживання платника податку - орендодавця за формою та в спосіб, установленими Кабінетом Міністрів України.

117-1. Договори найму (оренди) житла з викупом підлягають нотаріальному посвідченню і посвідчуються нотаріусами з урахуванням особливостей, установлених Цивільним кодексом України, Законом України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", Порядком оренди житла з викупом, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 березня 2009 року N 274.

ПОСВІДЧЕННЯ ДОГОВОРІВ ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК

118. Договір оренди земельної ділянки укладається в письмовій формі і на бажання однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально за місцезнаходженням земельної ділянки. Договір оренди земельної ділянки на строк більше п’яти років підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.

Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об’єднанням і організаціям, а також іноземним державам, якщо інше не встановлено законом або договором.

Земельна ділянка може передаватися у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які розміщені на ній, або без них.

119. Істотними умовами договору оренди земельної ділянки є:

  • об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);
  • термін договору оренди;
  • орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, строк, порядок внесення і перегляду та відповідальність за її несплату);
  • цільове призначення, умови використання і збереження стану земельної ділянки;
  • умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;
  • умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
  • існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;
  • визначення сторони, яка ризикує випадковим пошкодженням або знищенням об’єкта оренди чи його частини;
  • відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з вищезазначених істотних умов, а також порушення у ньому статей 4-6, 11, 17, 19 Закону України "Про оренду землі" є підставою для відмови у посвідченні договору оренди земельної ділянки.

Невід’ємною частиною договору оренди землі є:

  • план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;
  • кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
  • акт приймання-передавання об’єкта оренди;
  • акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
  • проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених Законом України "Про оренду землі".

У разі зміни цільового призначення земельної ділянки передання її в оренду здійснюється за проектом відведення в порядку, визначеному Земельним кодексом України. Проект відведення земельної ділянки є невід’ємним додатком до договору оренди.

Надання в оренду земельної ділянки (без зміни її цільового призначення), межі якої визначені в натурі, здійснюється без розроблення проекту її відведення.

120. Нотаріус при укладенні договору роз’яснює сторонам зміст статті 18 Закону України "Про оренду землі", про що зазначається у тексті договору.

Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда).

121. За згодою сторін договір суборенди земельної ділянки посвідчується нотаріально.

Договір суборенди земельної ділянки або її частини посвідчується нотаріусом, якщо це передбачено договором оренди або за наявності письмової згоди орендодавця, без зміни її цільового призначення. Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому, а строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі.

У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.

Договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.

(ІНСТРУКЦІЯ про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України | ЗАТВЕРДЖЕНО Наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004р. N 20/5 | Зареєстровано в Міністерстві юстиції України 03.03.2004р. за N 283/8882 редакція від 26.03.2010 року)